மூன்றுவிதமான விலை மதிப்பீடு

மூன்றுவிதமான விலை மதிப்பீடு

ஒரு சொத்திற்கு மூன்று விலையா? ஏன்? எதற்கு?  வங்கிக்கு ஏதேனும் உள்நோக்கம் உள்ளதா?

அப்படி ஏதும் இல்லை.  எந்தவொரு வங்கி அதிகாரியும்  வெளிபடையாக இயங்குபவர்.  விலையை அங்கீகரிப்பது ஒரு குழுதான்.  தனிப்பட்ட அதிகாரிக்கு எவ்வித அதிகாரமும் இதில் கிடையாது. 

விலை மதிப்பீடு செய்ய இதற்கென படித்த மதிப்பீட்டாளர்கள் இருக்கின்றனர்.  அவர்கள் அளிக்கும் விலை மதிப்பீட்டு விவரமே மூன்றுவிதமான விலை அவை

   1.  வழிகாட்டி விலை
   2.   சந்தை விலை
   3.   கட்டாய விற்பனை விலை

வழிகாட்டி விலை 

இது அரசின் வழிகாட்டி விலை (guide line value)  தமிழகத்தை பொறுத்தவரை இந்த விவரத்தை தமிழ்நாடு அரசின் பத்திரப்பதிவு துறையின் தளமான www.tnreginet.net  சொத்துக்களின் சர்வே எண் அளித்தோ அல்லது தெருவின் பெயர் அளித்தோ தெரிந்து கொள்ளலாம்.  இந்தவிலை சந்தை விலையாக இருக்க முடியாது ஒன்று அதிகமாக இருக்கும் அல்லது குறைவாக இருக்கும்.   பிறகு எதற்கு இந்த விலை?

உதாரணத்திற்கு உஸ்மான் சாலையின் ஒரு கிரவுண்ட் வழிகாட்டி விலை உஸ்மான் சாலை விலை   ரூ.2.88 கோடி சந்தை விலை 5 கோடி முதல் 15 கோடி என்று சொல்லிக் கொள்கிறார்கள்.  ஆனால் நீங்கள் பத்திரம் வாங்க வேண்டியது வழிகாட்டி மதிப்பான  விலைக்குதான்.   இது தனிப்பட்ட கொடுக்கல் வாங்கலில்.

உதாரணமாக இதே சாலையில் வங்கி ஒரு கிரவுண்ட் இடத்தை ரூ.15 கோடிக்கு விற்கிறது என்றால் வாங்குபவர் ரூ.15  கோடிக்கு பத்திர செலவு செய்ய வேண்டும்.

மேற்கண்ட முதல் நடவடிக்கையில் ரூ.15 கோடி கொடுத்திருந்தாலும் ரூ. 2,88 கோடிக்கு பத்திரச் செலவு செய்தால் போதுமானது.  ஆனால் வங்கியில் சொத்து வாங்கினால் ரூ. 15 கோடிக்க பத்திர செலவு செய்தே ஆகவேண்டும்.  தப்பிக்க இயலாது.

தமிழ்நாட்டில்
முத்திரைக் கட்டணம்      8 சதவிதம்
பத்திரப் பதிவு கட்டணம் 1 சதவிதம்  ஆக 9 சதவீதம் செலவு செய்ய வேண்டும்.

ம்...........  இன்னொன்று,,,, கறுப்பு வெள்ளை பண பரிமாற்றம் என்னவென  யாருக்கும் சந்தேமிருந்தால் தெரிந்துக் கொள்ளுங்கள்.  மேற்கண்ட நடவடிக்கையே அது.

சமயத்தில் சொத்து மதிப்பு ஒரு கோடி ஆனால் பத்திர செலவு  இரண்டு கோடிக்கு.  ஆம் அரசுக்கு வருமானம்.  வேறுவழியில்லை.

சந்தை விலை 

தலைப்பே சொல்கிறது.  இது சந்தையில் உள்ள விலை ஆம் மேற்கண்ட ரூ.15 கோடி என்பது சந்தை விலை.  சரி வங்கி சொத்தை சந்தை விலைக்கு விற்க முடியுமா?  முடியும் ஆனால் எல்லா நேரங்களிலும் அல்ல.

என்ன என்னுடைய சொத்தை நட்டத்திற்கு வங்கி விற்குமா? அதற்கு வங்கி பொறுப்பேற்குமா?

வங்கியின் நோக்கம் அதுவல்ல.  ஆனால் சொத்தை விற்க வேண்டும்.  கடன்தாரருக்கு சொத்தை விற்க விருப்பமில்லை அல்லது அதிகவிலைக்கு சொத்தை விற்க வேண்டும்.


 கட்டாய விற்பனை விலை

அடமான சொத்தை விற்றே ஆக வேண்டுமென்ற நிலை இருப்பதால்  சந்தை விலையை காட்டிலும் 10 முதல் 15 சதவீதம் குறைவான விலையை மதிப்பிடுவார்கள்.  இதுவே கட்டாய விற்பனை விலை.  இதன் நோக்கம் அதிகமான நபர்களை ஏலத்தில் பங்கு பெற செய்வதாகும்.  சமயத்தில்  சந்தை விலையை காட்டிலும் கூடுதல் விலைக்கு அடமான சொத்து ஏலத்தில் விற்கப்படும்.   இது எல்லா ஏலத்திலும் நடைபெறுவதில்லை. சொத்தின் இருப்பிடம் மற்றும் தன்மையை பொறுத்து அமைகிறது.


அடமான சொத்தை விற்பதற்கு அனைத்து ஏற்பாடுகளும் தயார். அடுத்து விற்பனை.  எப்படி நடைபெறும், எனது சொத்தை நானே எலத்தில் கலந்து கொண்டு எடுத்துக் கொள்ள முடியுமா? ஏலம் எப்படி நடை பெறும்.....

அடமான சொத்து விற்பனை

சொத்து கையகப்படுத்துதல் அறிவிக்கை வெளியிட்டு முப்பது நாட்கள் கழித்து சொத்து விற்பனை செய்ய அறிவிக்கை வெளியிடலாம் என ஏற்கனவே பார்த்தோம்.  அதன் படி வங்கி சொத்து விற்பனை தொடர்பாக செய்தி தாளில் விளம்பரம் வெளியிடும் அது தமிழ் மற்றும் ஆங்கில செய்தி தாளாக இருக்கும். இதற்கும் ரூ. 25000 முதல் ரூ.50000 வரை ஆகும்.  இந்த செலவும் கடன்தாரர் தலையில்.

மேற்படி சட்டம் கீழ்கண்ட விற்பனை முறையை அங்கீகரிக்கிறது.  ஆயினும்பெரும்பான்மையான வங்கிகள் பொது ஏல முறை அல்லது சீலிட்ட டெண்டர் முறையில் அதிக விலை கோருபவருக்கு தீர்மானித்து விற்பனை செய்கிறது.

• பொது ஏலம் மற்றும் விலைபுள்ளி கோருதல்
• கடன்தாரர் ஒப்புதலுடன் விற்பனை
• தனிப்பட்ட விற்பனை
• மூன்று விலைபுள்ளி கோரி விற்பனை

பொது ஏலம் மற்றும் விலைபுள்ளி கோருதல்

அனைத்து வங்கிகளும் சொத்துக்களை விற்பதற்கு இந்த முறையையே கையாளுகின்றனர்.  எங்கு எப்படி உள்ளதோ அவ்வாறே விற்பனை (as is what basis  and as it where basis) என்று விளம்பரம் செய்து விற்பனை செய்வர்.  விளம்பரம் செய்து 30 நாட்கள் கழித்தே சொத்து விற்கப்படும். 

ஏலத்தில் கலந்து கொள்ள விரும்புவர் குறைந்தபட்ச ஏலத் தொகையில் 10%  தொகையை முன் வைப்பு தொகையாக வங்கி வரைவு மூலம் செலுத்த வேண்டும்.  நிராகரிக்கப்பட்ட ஏலதாரர்களுக்கு அத்தொகை அதாவது வங்கி வரைவோலையை உடனடியாக திருப்பி தந்து விடுவர்.

விற்பனை தேதியன்று கடன்தாரர் பணம் செலுத்தினால், விற்பனை நிறுத்தி வைக்கவும், விற்பனையை ரத்து செய்யவும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரிக்கு அதிகாரம் உண்டு.  எந்த ஒரு காரணமும் தெரிவிக்காமல் விற்பனையை தள்ளி வைக்கவோ நிறுத்தவோ அவருக்கு அதிகாரம் உண்டு. 

ஒரு சொத்தின் குறைந்தபட்ச விலை ரூ.10 இலட்சமாக வங்கி நிர்ணயிக்க,   வங்கி 5 விலை புள்ளிகளை பெற்றிருக்கிறது.   அதை சமர்பித்தவர்கள் முன்னிலையில் திறப்பார்கள்.   பொது ஏலம் எனில் அதிக விலை கோரியவரின் தொகையிலிருந்து ஏலம் தொடங்கும்  உதாரணமாக ஐந்தில் ஒருவர் ரூ. 11 இலட்சம் என கோரியிருந்தால் அதிலிருந்து ஏலம் தொடங்கும்.  முடிவில் அதிகபட்ச தொகை கோருபவருக்கு விற்பனை உறுதி கடிதம் வழங்கப்படும். வெற்றிப் பெற்ற ஏலதாரர்   ஏலத்தொகையில் 25℅ அன்றே செலுத்த வேண்டும்.  மீதமுள்ள 75℅ தொகையை அடுத்த 15 நாட்களுக்குள் செலுத்த வேண்டும்.

பொதுவாக ஒரிரு நாட்கள் தள்ளி போனால் வங்கிகள் 75℅ தொகையை பெற்றுக் கொள்கிறார்கள்.  ஆனால் சில அதிகாரிகள் 15 நாட்களுக்குள் அத் தொகை செலுத்தப்படவில்லையெனில்  ஏலத்தை ரத்து செய்வதோடு நீங்கள் செலுத்திய 25℅ தொகையை (forfeit) திருப்பி தர இயலாது சட்டப்படி கடிதம் அனுப்புவர்.  எனவே வங்கி மூலம் சொத்து வாங்குபவர் இதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்

முழு தொகையும் செலுத்திய பின்பு வங்கி விற்பனை சான்றிதழ் (Sales Certificate) வழங்கும்.  தங்களுக்கு வசதியான ஒரு நாளில் பத்திர பதிவு அலுவலகத்தில் முத்திரைக் கட்டணம் செலுத்தி சொத்தை நீங்கள் பதிவு செய்து கொள்ளலாம். வங்கியின் சார்பாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரி கையெழுத்திடுவார். அதற்கான கட்டணம் மற்றும் செலவுத் தொகையை ஏலதாரர்  ஏற்க வேண்டும்.

மேற்படி சட்டத்தின் படி விற்பனை சான்றிதழ் (Sales Certificate) மட்டும் போதும்.   அதை பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற கட்டாயம் கிடையாது. ஆனால்  பத்திரப் பதிவு அலுவலத்தில் தங்கள் பெயர் இடம் பெறாது. வில்லங்க சான்றிதழ் மற்றும் பிற ஆவணங்களில் முந்தைய சொத்துடமையாளர் பெயர் இருக்கும்.  மேலும் தேவையற்ற பிரச்சனைகளை தவிர்க்க பதிவு செய்து கொள்வது நலம்.

 முழு பணம் செலுத்தியவுடன் தங்களுக்கு வங்கி தன்னிடம் அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்து பத்திரம் மற்றும் அதன் தாய் பத்திரம், சிட்டா, அங்கல் மற்றும் அதன் இணைப்பு ஆவணங்களை உங்களிடம் வழங்குவர்.  அதோடு குறிப்பிட்ட சொத்தை உங்கள் வசம் ஒப்படைக்க வேண்டும்.  இதன்மூலம் சொத்து உங்கள் வசம் வருகிறது.

கடன்தாரர் ஒப்புதலுடன் விற்பனை 

தங்களுக்கு ஒரளவு பொருள் விளங்கும், இருப்பினும் இதை சற்று பார்ப்போம். இங்கு கடன்தாரர் சொத்தை வாங்கும் விருப்பமுள்ள நபரை அவரே தேர்ந்தெடுத்து அவருக்கு அடமான சொத்தை குறிப்பிட்ட விலைக்கு விற்பதற்கு தனக்கு ஆட்சேபனை ஏதம் இல்லை என எழுத்து மூலம் வங்கிக்கு தெரிவிக்கிறார்.  வங்கியும் தனக்கு எவ்வித இழப்பும் இல்லாத பட்சத்தில் இதை அங்கீகரித்து கடன்தாரர் சார்பில் விற்பனை பத்திரம் செய்து கொடுக்கும் மேற்கண்ட முறையில் விவரிக்கபட்டுள்ளபடி.

இதனால் வங்கிக்கு என்ன நன்மை, கடன்தாரருக்கு என்ன நன்மை.  வங்கிக்கு ஒரு கணக்கு அதிக தொந்தரவுகளின்றி முடிவடைகிறது.  கடன்தாரருக்கு  சொத்து வாங்கியவரிடமிருந்து தனிப்பட்ட முறையில் பணம் பெற வாய்ப்பிருக்கிறது.

தனிப்பட்ட விற்பனை 

வங்கியானது ஒரு சொத்தை விற்க முயற்சி செய்கிறது.  அது ஓன்று மேற்பட்ட தடவை தோல்வியடைகிறது.  அதாவது  அடமான சொத்தை யாரும் வாங்க முன் வரவில்லை.

இவ்வாறான சமயங்களில்  முந்தைய குறைந்தபட்ச விலையை காட்டிலும் 10℅  குறைத்து விற்க முயற்சி செய்வர்.  அவ்வாறு போகாத நேரத்தில்.  யாராவது வங்கியை அணுகி தனக்கு மட்டுமே கிடைக்கும் பட்சதில் வங்கிக்கு குறிப்பிட்ட தொகையை செலுத்த தயாராக இருப்பதாக தெரிவிக்கும்பட்சத்தில் இவ்வாறான விற்பனையை முடிவு செய்வர்.

இந்தமுறை விற்பனையில் விளம்பரம் தவிர்க்கப்படும்.  ஆனால் கடன்தாரருக்கு ஒரு அறிவிக்கை அனுப்பப்படும்.  அதில் ஆட்சேபனை ஏதேனும் இருப்பின் தெரிவிக்கவும் அதைவிட கூடுதல் தொகை யாரேனும் இருந்தால் அவர்களை கடன்தாரர் வங்கிக்கு அறிமுகப்படுத்தலாம் என தெரிவிப்பார்.   முடிவில் வங்கி விற்பனையை மேற்கண்ட முறையில் நிறைவேற்றும்.

மூன்று விலைபுள்ளி கோரி விற்பனை 

எந்தவொரு வங்கியும் இந்தவகையை பின்பற்றுவதில்லை.   குறைந்தபட்ச விலையை குறிப்பிட்டு  தன்னுடைய பட்டியலில்லுள்ள  அதாவது சொத்து வாங்க விருப்பமுள்ள  மூன்று நபர்களுக்கு அனுப்பி விலை கோருவர்.  பிறகு அதில் யார் அதிகமாக குறிப்பிட்டிருக்கிறாரோ அவருக்கு சொத்தை விற்பனை செய்வர்.  இதை சில ASSETS RECONSTRUCTION COMPANIES (ARC)நிறுவனங்கள் செய்து வருகின்றன. அதுவும் ஏற்கனவே விற்பனை தோல்வி அடைந்திருந்தால் அல்லது கடன்தாரர்  அதிக தொந்தரவு கொடுத்திருந்தால்.

இது தொடர்பான சந்தேகங்கள், விளக்கங்கள், கேள்விகள் இருப்பின் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.  தெரிந்ததை பகிர்ந்து கொள்ள ஆவலாயிருக்கிறேன்